放大杠杆炒股
距上次借款不过两周，深铁集团再向万科（000002.SZ）伸出援手。
5月15日，万科公告称，第一大股东深铁集团拟向公司提供借款，借款总额不超过15.52亿元，用途是偿还公开市场发行的债券的本金与利息，借款利率为2.34%，借款期限为36个月。
这是深铁今年第4次向万科提供股东借款，此前分别发生在2月中下旬和4月底，借款总额分别为28亿元、42亿元、33亿元。至此，深铁向万科提供的直接借款已达到118.52亿元。
此次借款的各项条件都延续了4月底借款时的宽松。一方面，深铁为万科提供了展期的可能，“经出借人同意，可进行展期”，借款到期时利随本清；另一方面，万科也没有为本次借款提供增信安排。
此前2月份两次借款中，在偿付安排方面，万科方面需要按季度付息，并且提供了抵押物，分别为万物云市值为40亿元的股票、价值60亿元的资产等，质押率保持在70%。
除了直接借款之外，深铁还先后接手了万科多项资产，2024年以来，先后认购了中金印力公募基金29.75%的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权等，提供的资金支持分别为10亿元、22.35亿元、12.92亿元。
深铁持续提供真金白银支持的背后，是万科近来面临的偿债压力。
今年一季度，万科共完成了5笔公开债的兑付，本金规模合计98.9亿元。另据一季报显示，报告期内，万科用于偿还债务支付的现金达到了173.5亿元，较上年同期增加超17亿元，导致筹资活动现金流净额同比减少9%。
Wind数据显示，万科2025年一年内到期的境内债务约326亿元。其中，5、6月份，万科共有5笔债务需要兑付，包括3笔境内债和2笔境外债，存续本金总额超66亿元。
目前，万科已在5月12日兑付了一笔发行规模为4.23亿美元债。很快，“20万科04”也将在5月19日到期，当前余额为15亿元。
此外，万科还有规模不小的对外担保。截至今年4月30日，万科的担保余额为人民币788.16亿元，占其2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为38.89%。
就在披露新一笔股东借款的同时，万科还完成了一笔融资担保的延期。2023年3月，为满足昆明一项目的开发建设需要，万科控股子公司云南浙万向新华资管进行融资，万科提供连带责任保证担保，担保期限为3年，融资本金金额为26亿元。截至目前，该笔融资余额为26亿元，经协商将本次投资计划的投资期限延长1年，即至2026年5月12日。
从万科自身来看，持续偿债叠加维持日常经营所需，其手中的资金持续流出。截至一季度末，万科账上的货币资金约为755亿元，较2024年末的881.6亿元大幅减少超120亿元。
有房地产业内人士表示，这些货币资金中还有不少是受限制资金，其中的预售监管资金是大头，而这部分钱是用来保交付的，企业不能随意乱动，如果再剔除该部分资金，万科能动用的钱就有所减少，其面临的资金压力仍然不小。
标普信评PCA发布的研报称，万科的流动性风险尚未完全出清，销售疲弱持续拖累现金流，内生造血功能仍未显著恢复。克而瑞披露的数据显示，今年前4个月，万科权益销售额仅298.5亿元，同比下降41%，跌幅显著高于行业均值。这一方面反映企业经营调整对市场信心的冲击，另一方面暴露出近年高能级城市土储补充不足导致的库存结构失衡，“有效”货值短缺使其未能把握本轮核心城市小阳春机遇。
上述机构续称，下半年放大杠杆炒股，万科面临的偿债压力依然严峻，截至目前，2025年内境内外债券到期规模约200亿元，其中7月将迎来单月偿债高峰，按行权计约60亿元境内债将到期，而前4个月万科的权益销售额月均仅70-80亿元。“万科债务风险的实质性化解仍需依赖房地产市场复苏节奏及政策支持强度。”
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